不動産投資は節税できると1番目の記事で書きましたが、個人事業主としてできる節税の具体例を書きたいと思います。
節税方法
不動産投資で節税するにあたり、大前提として不動産事業の用に供していないといけません。業務に全く関係ないものを経費として計上しても、税務署からは否認されて追加徴税される上に、それ以降ブラックリストに入れられて厳しくチェックされる可能性もあります。
上記を踏まえた上でプライベートと不動産事業の両方で使用できるものは、節税になりますので、その具体例を挙げたいと思います。
①自宅が賃貸の場合の家賃(個人事業主の事務所と自宅が兼用の場合)
②電気代、携帯電話代、インターネット接続料、水道代
③印刷用紙、文房具、DIY工具、パソコン、プリンター等の購入費
④物件調査の交通費、自転車、車の購入費
⑤打合せ、会食費
順に解説していきますと、
①は賃貸の場合のみ費用計上できます。自宅として所有している場合は、費用計上できません。というのも、自宅を利用するのに費用が発生していないからです。ローンの支払いは、金融機関から融資を受けているから返済しているだけであり、自宅を利用することに対する支払いではないため、経費として認められないので注意して下さい。自宅所有で経費算入が認められるのは、ローンの金利、建物の減価償却費、固都税くらいで、あんまり美味しくありません。
サラリーマンで所得税・住民税で30%以上持って行かれている人からすると、この時点でマイホームを購入する意欲がなくなりますよね。賃貸の場合、自分で好きにリフォームできないといった制約がありますが、それを補って余りあるメリットがあります。費用計上できる=税引き前のお金で支払えるということですので、30%～割引されているのと同じです。費用計上できると言っても自宅と共用している場合、割合には限界があり、通常5割程度ではないでしょうか。そのため、実際には15%～の割引となってしまいますが、それでも馬鹿にできません。ファミリーマンションにしても、一戸建てにしても家賃やローンの支払い額は、月10万前後だと思います。15%～ということは毎月手取り額で1.5万円～浮く訳ですから、家計費には効果絶大です。法人の社宅として経費計上するともっといけるのですが、それは法人の節税メリットの回で説明したいと思います。
ということで個人事業主の方は、夢のマイホームは購入せずに賃貸に住んで経費算入するのがいいと、個人的には思います。
②は通常、大家業をやっていれば必要な費用だと思いますので、費用計上できると思います。割合については、人によると思いますが私は家賃と同じく半分にしています。流石に税務署も、パケット数や通話時間などを毎回カウントして提出しろとは言わないと思いますので、ある程度常識的な範囲であれば受理されると思います。経費算入割合については顧問税理士と相談されるのがいいと思われます。
ちなみに水道代はちょっと曲者ですので、書きたいと思います。水道代を費用計上することに対し、当初顧問税理士さんから反対をされました。「不動産事業に水道は必要ないですよね。定期的に訪問者がいて、珈琲などを出すのであれば、なんとか可能ですが。」と言われました。ですが、ここでよく考えてみて下さい。もし事務所用に部屋を借りていたら、当然仕事中にトイレを使用しますので、水道を契約しますよね？税務署だって、職員用のトイレがありますよね？そうです、トイレは不動産事業をする上で必要なのです。もちろん使用量は知れていますので基本料金の範囲で収まるでしょうから、費用計上する場合は、基本料金まででしょう。しかもプライベートと共用している訳ですから按分が必要となります。この理屈で税理士さんを説得し、私は水道代の基本料金の半分を計上しています。
③所謂消耗品関係です。パソコンは20万円を超えると固定資産として扱う必要が出てきます。プライベートでどれくらい使用するかによりますが、私の場合、パソコンを除いて全て事業用にしか使いませんので、全額経費算入しています。プリンタのインク等も当然経費に入れることができます。
④交通費関係も物件調査や立会で必要な分は費用計上できます。自転車についても、プライベートで使用するケースでは全額計上するのは無理ですが、一部であれば計上することは可能です。
私は昔、とある私鉄の駅前に住んでいたのですが、物件がJR沿線ばかりだったのでJRの最寄駅に行くには自転車を使う必要がありました。そのため、入退去立会や修繕のときには不動産事業で自転車を使用するため、新品の自転車を購入するときに一部を費用計上して申告しています。また、このときの駅の駐輪場代金ももちろん経費として申告しています。同じことは自家用車やカーシェア、レンタカーにも当てはめることが可能で、不動産事業で使用するなら経費として算入しましょう。
他にも交通費の応用技があります。自分がよく旅行に行くところ(沖縄や北海道など)に物件を購入して、交通費を費用計上する方法があります。遠隔地に物件を所有していると交通費がかさみますが、それを逆手に取った手法で、物件の調査や管理委託会社との打合せのついでに観光すれば、交通費を全額費用計上できます。あくまで不動産事業活動がメインで観光はおまけという位置づけですよ。普通に会社員や公務員でも出張先で土日を過ごす場合は観光しても問題ないとされています。上記は物件の調査でも可能です。例えばハワイの不動産購入を検討していて、現地へ調査するといった場合にも費用計上することは可能です。(海外出張については税務署も厳しめになると聞いていますので、業者との打合せ議事録等残しておくことも必要となってくるでしょう。)
個人事業主だとできませんが、法人だと出張手当などでさらに節税することができます。こちらも詳細は法人の節税ページで解説したいと思います。
ここで注意が必要なのは、入退去立会、現場調査や管理委託会社との打合せなどをしたエビデンスを残すようにしましょう。最低限写真を撮るくらいはしないと、税務調査が入った場合に納得して貰えない可能性があります。特に出張回数が多い場合は、カラ出張を疑われますので、議事録等も作成しておいた方がいいでしょう。また近距離の鉄道や新幹線など料金が固定のものは大丈夫ですが、飛行機など価格が大幅に変動するものは、領収書を残しておかないと指摘される可能性もあるので、残しておきましょう。
⑤打合せや会食についても費用計上できます。私は不動産仲間があまりおらず、こういった会は今まで数回しかないのですが、親しい友人で不動産仲間がいるのであれば、不動産事業の情報交換の為に会食を開催すれば、立派な事業活動になりますので、費用計上できます。あんまり頻繁に実施すると税務署の目も厳しくなりますが、異なる相手とであれば毎月でも全く問題ないと思います。高級すぎる料理店はダメだとしても、常識的な範囲の価格であれば、気になっているお店に経費で行けてしまいます。
ざっくり節税について書きましたが、いかがだったでしょうか？皆様の日常生活で節税できる箇所もあったのではないでしょうか。節税することによりキャッシュが増えると嬉しいですよね。私は毎年確定申告が楽しみですｗ
上記はあくまで私が実践としてやっているだけで、もっと経費算入できる事例もあると思います。こんなのもあるよ～という事例があれば教えて下さい。当然ですが、顧問税理士に任せっきりでは、いい節税はできません。自分で税務署に対して、こういう理屈で説明できるから経費算入できるのではないかと、日々考えることが重要だと思っています。
次回は法人設立のメリット、デメリットや節税方法を書きたいと思っています。今までは、日常の情報というより私の知識をひたすら書いていただけでブログらしくありませんでしたが、節税記事を書き終わったら、これからは今投資している物件であったり、現在進行形のことを書こうと思います。
それではまた～。
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